Die rechtliche Lage zum möblierten Vermieten auf Zeit

Zuletzt aktualisiert am 31. Januar 2019 um 15:07 Viele Vermieter fragen sich: Ist möbliertes Vermieten...

Zuletzt aktualisiert am 31. Januar 2019 um 15:07

Viele Vermieter fragen sich: Ist möbliertes Vermieten überhaupt noch erlaubt? Eindeutig ja. Unter bestimmten Voraussetzungen.

Es gilt: Möbliertes Wohnen auf Zeit, bei dem es um tatsächliches Wohnen geht, bleibt weiterhin legal.

 

Das Thema Mieten ist in aller Munde.

Aber wie ist aktuell die rechtliche Lage zum möblierten Vermieten auf Zeit?

Die neueste Änderung des Mietrechts hat der Bundestag am 29.11.2018 verabschiedet. Das Gesetz trat zum Jahreswechsel ab 01.01.2019 in Kraft. Wichtig für Wunderflats-Vermieter: Beim möblierten Wohnen auf Zeit bleibt alles, wie es ist. Bei unmöblierten Wohnungen wird vieles komplizierter. Welche rechtlichen Rahmenbedingungen für Sie als Vermieter von möbliertem Wohnen auf Zeit wichtig sind, erfahren Sie hier:

Bitte beachten Sie: Dieser Artikel gibt die Erfahrungen von Wunderflats wieder. Die Inhalte dieser Seiten dienen lediglich der Information, sie stellen keine Rechtsberatung dar. Wir von Wunderflats können Sie nicht in rechtlichen Fragen beraten, möchten aber gerne unsere Erkenntnisse mit Ihnen teilen.

 

1. Mietpreisbremse

Die sogenannte Mietpreisbremse wurde zum 01.06.2015 eingeführt und nun in einer Gesetzesänderung verschärft, die seit 01.01.2019 gilt. Sie räumt den Bundesländern die Möglichkeit ein, die verlangte Miete bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen zu begrenzen: auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Die Mietpreisbremse gilt bei der Wiedervermietung von Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Ob der Wohnungsmarkt als angespannt gilt, entscheiden die einzelnen Bundesländer anhand von vier Indikatoren: Bevölkerungswachstum, Leerstandsquote, Mietentwicklung und Mietbelastung. Die Entscheidung der Landesregierung gilt für fünf Jahre.

Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen. Durch die Möblierung wird aber ein Ausnahmetatbestand geschaffen. Denn: Möblierte Wohnungen werden vom Mietspiegel nicht berücksichtigt. Zulässig ist ein sogenannter Möblierungszuschlag zur verlangten Miete, den Sie in den Pauschalmietpreis für Ihre Wohnung einberechnen können.

Hinweis: Wie der Möblierungszuschlag berechnet wird, hat der Gesetzgeber nicht festgelegt. Welche Berechnungs-Möglichkeiten es gibt, stellen wir aktuell in einem Blog-Post für Sie zusammen und ergänzen dann den Link.

 

2. Zweckentfremdung

Durch Verordnungen zum Thema Zweckentfremdung soll verhindert werden, dass Wohnraum statt zum Wohnen zweckfremd genutzt wird – wie durch Kurzzeitvermietungen von Ferienwohnungen. Auf Basis von Landesgesetzen legen die Kommunen Verordnungen und Regelungen fest. Daher gibt es zum Beispiel unterschiedliche Zweckentfremdungsverbote in Berlin, Hamburg, München oder in Teilregionen einiger Bundesländer.

In den Verordnungen zur Zweckentfremdung kann zum Beispiel die Mindestmietdauern festgelegt sein. Wichtig: Generell lässt sich für Kommunen, in denen Vorgaben bestehen, festhalten: die Mietdauer darf nicht nach Tagen oder Wochen bemessen sein.

In Hamburg hat sich etabliert, dass die Verwaltung drei Monate als Vermietungsdauer voraussetzt, in München sechs Monate. In Berlin wird in der Gesetzesbegründung und den Verwaltungsvorschriften 2014 bei einer „typischen Bezahlung nach Tagen oder Wochen von weniger als zwei Monaten“ von einer Zweckentfremdung ausgegangen. Dennoch können auch kürzere Mietzeiträume möglich sein, wenn sich das aus dem Aufenthaltsgrund des Mieters ergibt.

Was bedeutet das für Sie als Wunderflats-Vermieter?

Wunderflats-Wohnungen sind nicht für kurze Urlaube oder Aufenthalte ausgelegt. Sie als Vermieter bieten mit Wunderflats Menschen die Möglichkeit, bequem ein Zuhause auf Zeit zu finden. Dies ist unabhängig von der Wohnraumzweck-Entfremdung, wenn Sie die Vorgaben Ihrer Kommune beachten. Bei Wunderflats werden möblierte Wohnungen zum Wohnen auf begrenzte Zeit angeboten und gemietet. Die Mindestmietdauer liegt bei 30 Tagen – so ist auch eine Anmeldung der Mieter in der Kommune für die Mietdauer möglich.

Interessant für unsere Berliner Vermieter: In Berlin wenden sich die Bezirksämter gelegentlich an die Vermieter. Häufig, weil touristisches Wohnen auf Zeit und Wohnen auf Zeit verwechselt werden. Bisher konnte in allen Fällen mit den Bezirksämtern eine gütliche Einigung bereits ab einem Monat Wohnzeit erreicht werden.

Wichtig für alle Wunderflats-Vermieter: Unsere Mieter sind meist aus beruflichen Gründen auf Wohnungssuche – und sie möchten in der Stadt wohnen, wo sie arbeiten. Sie möchten ihren Lebensmittelpunkt für die Mietdauer in eine Wohnung auf Zeit verlegen.

Die Regelungen zur Zweckentfremdung sind lokal unterschiedlich: Ob in Ihrer Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot besteht, erfahren Sie in der Regel über eine Suchanfrage im Netz oder bei der zuständigen Behörde. Je nach Stadt und Region kann das sein: Wohnungsamt/ Bauamt/ Bezirksamt/ Amt für Wohnen/ Amt für Wohnungswesen/ Bauaufsichtsamt. Die Vorschriften Ihrer Gemeinde sollten Sie auf jeden Fall beachten.

Übrigens: Eine hilfreiche Städte-Übersicht mit den wichtigsten Regelungen erarbeiten wir aktuell für Sie.

 

3. Befristung

Die Grundlage für befristete Zeitmietverträge ist, dass Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird (§ 549 II Nr.1 BGB). Ein Zeitmietvertrag kann abgeschlossen werden, wenn von vorneherein klar ist, dass das Mietverhältnis zeitlich begrenzt ist: Und zwar für beide Vertragsparteien, also Vermieter und Mieter.

Was bedeutet das für Sie als Wunderflats-Vermieter?

Wunderflats bringt Vermieter von möblierten Wohnungen auf Zeit und Mieter zusammen, die eine Wohnung für einen bestimmten Zeitraum suchen. Sobald Ihr durch Wunderflats geprüftes Wohnungsinserat online gestellt ist, erhalten Sie eine rechtlich geprüfte Mietvertrags-Vorlage. Diesen “Mietvertrag – Rental Agreement” können Sie nutzen. Der Grund für die vorübergehende Nutzung muss im Mietvertrag ausgefüllt sein.

Mieter, die über Wunderflats eine möblierte Wohnung auf Zeit anmieten, möchten für einen bestimmten Zeitraum in den Wohnungen leben und verlegen ihren Lebensmittelpunkt für die Mietdauer in die angemietete Wohnung.

Gut zu wissen: 1-12 Monate sind bei befristeten Mietverträgen als vorübergehender Gebrauch üblich. Bei mehr als 12 Monaten ist es meist schwieriger, einen vorübergehenden Gebrauch der möblierten Wohnung zu erkennen. Deshalb ist eine klare Begründung besonders wichtig, das kann z.B. ein vorübergehender Arbeitseinsatz fernab des Wohnsitzes des Mieters sein.

 

Es gilt: Je länger die befristete Mietdauer ist, desto klarer definiert muss der vorübergehende Zweck im Mietvertrag sein. Zusätzlich prüft Wunderflats den Aufenthaltsgrund der Mieter durch die Kontaktaufnahme mit dem Arbeitgeber und kann Sie als Vermieter unterstützen.

Informationen zur Kündigung von befristeten Mietverträgen:

Der befristete Mietvertrag (oder auch Zeitmietvertrag) wird auf eine bestimmte Zeit geschlossen und endet automatisch. Es gilt die vereinbarte Laufzeit. Ein befristeter Mietvertrag kann nur außerordentlich gekündigt werden.

Als wichtige Gründe für eine außerordentliche Kündigung gelten z.B.:

die Nichtgewährung des Gebrauchs (gar kein Zugang oder nicht rechtzeitig) oder bei erheblicher Gesundheitsgefährdung (Schimmel, Heizung funktioniert nicht dauerhaft in der Heizperiode etc.).

Wichtige Gründe sind also solche, auf die der Vermieter direkten Einfluss hat.

Wichtig für Wunderflats-Vermieter: Die Mieter haben das Recht vom Vertrag zurückzutreten, wenn die Wohnung zum Zustand der Übergabe deutlich von den Online-Angaben oder zum Zeitpunkt einer Besichtigung abweicht. Die Inserate sollten also immer aktuell sein.

 

Informationen zur Verlängerung:

Bei einer Vertragsverlängerung gilt bei Zeitmietverträgen, dass das Ende der Mietzeit absehbar sein muss. Der Verlängerungs-Grund muss im Vertrag vom Mieter angegeben sein. Sonst gilt der Vertrag als unbefristet geschlossen. Dies hat wiederum Einfluss auf die zu beachtenden rechtlichen Rahmenbedingungen.

In der Praxis hat sich gezeigt, dass ab und an der Wunsch von Wunderflats Mietern besteht, den befristeten Vertrag in einen unbefristeten Mietvertrag zu ändern. Wenn das für beide Seiten passt, steht das Team von Wunderflats den Vermietern auch beim neuen Vertrag unterstützend zur Seite.

 

Informationen zum Widerrufsrecht bei möblierten Wohnungen auf Zeit:

Das Widerrufsrecht des § 355 BGB gilt, wenn der Vermieter gewerblich vermietet und der Mieter eine natürliche Person ist (also kein Unternehmen).

Der Widerruf ist bis 14 Tage nach Vertragsschluss gültig, sofern der Mieter zu dem Zeitpunkt über seine Rechte aufgeklärt worden ist. Ist er dies nicht, so verlängert sich das Widerrufsrecht auf ein Jahr und 14 Tage.

4. Untervermietung

Untervermietung ist gesetzlich in den §§ 540, 553 BGB geregelt und grundsätzlich zustimmungspflichtig vom Vermieter/Eigentümer. Das bedeutet, ein Mieter muss die Erlaubnis des Vermieters einholen, um die Wohnung an einen Untermieter vermieten zu dürfen. Das sollte immer schriftlich geregelt sein. Es kann auch bereits Bestandteil des Hauptmietvertrags sein.

 

5. Meldegesetz

Damit sich der Mieter auf Zeit bei der Meldebehörde anmelden kann, benötigt er eine Bestätigung für den Ein- und Auszug von Ihnen als Vermieter. Aus der Bestätigung müssen hervorgehen: das Einzugs- und Auszugsdatum, Name und Anschrift des Wohnungsgebers, Anschrift der Wohnung und Name der meldepflichtigen Person.

Hier können Sie sich eine Vorlage einer Wohnungsgeberbescheinigung für Ihre Mieter downloaden: https://www.berlinstadtservice.de/pdf/Wohnungsgeberbescheinigung.pdf

 

6. Nebenkostenabrechnung/ Heizkostenverordnung

Generell besteht die Pflicht, dass Vermieter eine vollständige Abrechnung der Neben- und Betriebskosten auf Anfrage durch den Mieter bereitstellen. Und die Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch gemäß der Heizkostenverordnung (HeizKV) abrechnen.

Unser Tipp für Wunderflats-Vermieter: Die Mieter zahlen gemäß Mietvertrag an Sie die darin ausgewiesene Gesamtmiete. Eine gesonderte Neben- oder Betriebskostenabrechnung erfolgt nicht. Notieren Sie beim Mieterwechsel die Zählerstände.

 

7. Energieausweis

Mit der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) ergaben sich 2014 neue Pflichten für Wohnraumeigentümer. Seitdem ist ein Energieausweis auch für das möblierte Wohnen auf Zeit Pflicht. Eine Kopie des Ausweises muss den Mietern spätestens bei Einzug ausgehändigt werden.

Als Eigentümer einer Wohnung können Sie sich an die Hausverwaltung wenden. Dort sollte der Energieausweis für das gesamte Gebäude hinterlegt sein, einzelne Energiepässe für Wohnungen gibt es nicht. Bei der Vermietung von Einfamilienhäusern ist der Energieausweis ebenfalls notwendig. Falls es diesen für die Immobilie noch nicht gibt, muss er erstellt werden.

Verstöße können als Ordnungswidrigkeiten mit Geldbußen von bis zu 15.000 € geahndet werden. Was einfach zu vermeiden ist: Es gibt verschiedene Anlaufstellen, um sich einen Energieausweis ausstellen zu lassen: Zum Beispiel die Architekten-, Ingenieur-, Handwerkskammer oder die Energieberatung Ihrer örtlichen Verbraucherzentrale sind dazu berechtigt. Weitere Informationen finden Sie auch bei der Deutschen Energie-Agentur (dena), z.B. hier: https://effizienzhaus.zukunft-haus.info/aussteller/

8. Gewerberecht

Bei den Vermietungsarten wird unterschieden zwischen „Vermietung als Vermögensverwaltung” (privat) und „Vermietung als Gewerbebetrieb” (gewerblich).

Bei der Vermietung von Wohnungen handelt es sich in der Regel um eine Vermögensverwaltung (§ 14 Satz 3 AO). Wenn Einnahmen erzielt werden, die über den Rahmen einer Vermögensverwaltung hinausgehen, liegt ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb vor (§ 14 Satz 1 AO). Diese Unterscheidung in den Vermieter-Alltag zu übersetzen, scheint ziemlich schwierig, aber grundsätzlich gilt:

Vermietung ist privater, vermögensverwaltender Natur. Ein wichtiges Urteil ist hierfür vom Bundesfinanzhof das Urteil vom 21.8.1990, BStBl II 1991, 126. Auch die Anzahl der Mietobjekte und eine erheblichere Verwaltungsarbeit durch viele Mieter ändert nichts an der reinen Vermögensverwaltung.

Bei der gewerblichen Vermietung hingegen tritt die Bereitstellung einer einheitlichen gewerblichen Organisation vor die reine Vermögensnutzung. Eine hotelähnliche Organisation deutet zum Beispiel stark auf eine gewerbliche Vermietung hin.

Unsere Empfehlung: Besprechen Sie sich mit Ihrem Gewerbe- oder Finanzamt und klären Sie dort über Ihre individuelle Lage auf.

 

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Verfasst von

Carina Heye