Die 3 wichtigsten Begriffe aus dem Steuerrecht

Das deutsche Steuerrecht ist sehr komplex. Für Sie als Vermieter von möblierten Wohnungen auf Zeit weisen wir auf die drei wichtigsten Begriffe aus dem Steuerrecht hin.

Last updated on April 17, 2019, 1:25 PM

Das deutsche Steuerrecht ist – sagen wir mal – mehr als komplex. Als Vermieter von möblierten Wohnungen auf Zeit möchten wir Sie vor allem auf drei relevante steuerliche Themen hinweisen: Die Mehrwertsteuer, auch Umsatzsteuer genannt, die Einkommenssteuer und die Gewerbesteuer.*

 

1. Die Mehrwert-/Umsatzsteuer

Es kann sein, dass Sie als Vermieter Mehrwertsteuer – auch Umsatzsteuer genannt – abführen müssen. Im Umsatzsteuerrecht wird dabei nicht zwischen vermögensverwaltender und gewerblicher Vermietung unterschieden.

Von der Mehrwertsteuer sind private Vermieter befreit, die unter die Kleinunternehmerregelung fallen: Diese besagt, dass die Mehrwertsteuer bei einem Bruttoumsatz nicht fällig ist, der „17 500 Euro nicht überstiegen hat und im laufenden Kalenderjahr 50 000 Euro voraussichtlich nicht übersteigen wird.” (§ 19 Abs. 1 UStG) Von dieser Regelung profitieren vor allem Vermieter, die neben der Vermietung keine anderen umsatzsteuerpflichtigen Umsätze erzielen. Denn dies bezieht sich auf die gesamte unternehmerische Tätigkeit des Vermieters. Wer als Kleinunternehmer diese Grenze nicht überschreitet, kann sich von der Umsatzsteuerpflicht befreien lassen.

Für alle anderen Vermieter sind Kurzzeitvermietungen von Wohn- und Schlafräumen umsatzsteuerpflichtig (vgl. § 4 Nr. 12 Satz 1 UStG). Für das Finanzamt zählt die möblierte Vermietung unter der Dauer von sechs Monaten als Kurzzeitvermietung. Hierfür gilt der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 7% (vgl. § 12 Abs. 1 Nr. 11 UStG).

Bei mehr als sechs Monaten Mietdauer fallen 7% Umsatzsteuer an, wenn Sie gewerblich vermieten, aber auch hier gibt es Sonderregelungen für Kleingewerbetreibende.

Unser Tipp: Klären Sie alle Detailfragen zu Steuerthemen bei der Vermietung auf Zeit mit Ihrem Steuerberater bzw. dem Finanzamt.

 

2. Die Einkommenssteuer

Je nachdem, wie hoch die Einkünfte aus einer Vermietung sind, müssen Sie diese versteuern. Wenn Ihr Einkommen innerhalb eines Jahres den Grundfreibetrag übersteigt, fällt Einkommensteuer an. Derzeit liegt der Grundfreibetrag bei 8.820 Euro (bzw. für verheiratete Paare bei 17.640 Euro).

Grundsätzlich unterliegen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur dann der Einkommensteuer, wenn die Absicht besteht, langfristig einen Überschuss zu erzielen (sogenannte Einkunftserzielungsabsicht).

Zu versteuern sind Ihre Einnahmen abzüglich der sogenannten Werbungskosten (z.B. Kauf von Möbeln, Kosten für die Renovierung und Sanierung). Diese notwendigen Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung können Sie von der Steuerschuld direkt abziehen oder anteilig über mehrere Jahre abschreiben.

 

3. Die Gewerbesteuer

Für gewerblich tätige Vermieter kann die Gewerbesteuerpflicht gelten, wenn die Gewerbeerträge über dem Freibetrag liegen: bei natürlichen Personen sowie bei Personengesellschaften liegt er bei 24.500 Euro, bei Unternehmen bei 5.000 Euro (§ 11 GewStG). Die Einkünfte sind in der Anlage G der Einkommenssteuererklärung einzutragen.

Für private, freiberuflich tätige Vermieter gilt keine Gewerbesteuerpflicht.

 

Mehr zur aktuellen rechtlichen Lage für Sie als Vermieter erfahren Sie hier.

 

*Bitte beachten Sie: Dieser Artikel gibt die Erfahrungen von Wunderflats wieder. Es handelt sich nicht um eine rechtsverbindliche Auskunft. Wir von Wunderflats können Sie nicht in steuerrechtlichen Fragen beraten, möchten aber gerne unsere Erkenntnisse mit Ihnen teilen.

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Carina Heye